چشم بند برای بازار ملک - مجله اندیشه

به گزارش دنیای اقتصاد سیاست گذار بخش مسکن به تازگی با این استدلال که انتشار آمار مربوط به نرخ فروش واحد های مسکونی یکی از عوامل دامن زدن به تورم بخش مسکن است اعلام نموده که برای جلوگیری از نابسامانی و التهاب بیشتر در بازار معاملات املاک، ضروری است انتشار این آمار ها متوقف گردد.

این موضوع به منزله خاموشی آخرین چراغ راهنما در بازار مسکن است. آمار های قیمتی بخش مسکن از سال های گذشته تا به امروز یکی از مهم ترین احتیاجمندی های اطلاعاتی برای 5 طیف اثرگذار وفعال در بازار مسکن اعم از خریداران، فروشنده ها، واسطه های ملکی، کارشناسان مسکن وسیاست گذار این بخش بوده است و عدم انتشار آمار ها با هر استدلال وبه هر دلیلی به معنای ایجاد یک چشم بند برای طیف های فعال بازار مسکن است.

آنچه از سخنان متولی بخش مسکن درخصوص تصمیم تازه مبنی بر خاموشی آخرین چراغ راهنمای معاملات املاک مسکونی بر می آید نشان می دهد سیاست گذار و متولی دولتی بازار خرید وفروش واحد های مسکونی درصدد است آخرین چراغ راهنمای بازار معاملات املاک مسکونی را خاموش کند.

پیش از این و در اقدامات دیگری دست کم دو چراغ راهنمای دیگر بازار مسکن خاموش شده بود.

اولین چراغ راهنمای بازار مسکن که پیش از این از سوی متولی بخش مسکن خاموش شد توقف انتشار آمار های مربوط به معاملات بازار اجاره مسکن وتغییرات سطح اجاره بها بود. از اسفند ماه 96 انتشار آمار مربوط به تحولات بازار اجاره مسکن که از سوی دفتر اقتصاد مسکن منتشر شد، متوقف شد و گزارش های ماهانه دفتر اقتصاد مسکن درخصوص تحولات بازارمسکن عمدتا به آمار های مربوط به تحولات سطح معاملات وتغییرات قیمت در بازار خرید وفروش آپارتمان های مسکونی محدود و منحصر شد.

این در حالی است که اواخر بهار سال جاری، با این استدلال که انتشار قیمت های پیشنهادی یا قیمت آپارتمان های در صف فروش می تواند منجر به افزایش التهاب در بازار مسکن گردد، قیمت های اعلامی از سوی فروشنده های مسکن از آگهی های ملکی سایت های مجازی بازاریابی و فروش مسکن حذف شد و در این اقدام هم با صدور فرمان قضایی، دومین چراغ راهنمای بازار ملک خاموش شد.

هم اکنون نیز به نظر می رسد با صدور فرمان توقف انتشار آمار مربوط به معاملات مسکن و قیمت فروش واحد های مسکونی، سومین چراغ راهنمای قیمت در بازار املاک مسکونی خاموش گردد. در حالی که سیاست گذار بخش مسکن معتقد است انتشار این آمار ها نوعی علامت انحرافی و گمراه نماینده به بازار مسکن مخابره می نماید و منجر به دامن زدن تورم در بازار مسکن می گردد، اما دیدگاه های کارشناسی نشان می دهد این اقدام می تواند نوعی چشم بند برای کل فعالان بازار مسکن به حساب بیاید.

کارشناسان معتقدند جدا از همه منافعی که انتشار آمار های مربوط به تحولات قیمتی بازار مسکن برای همه فعالان این بازار و در مجموع کل بازار مسکن دارد، جلوگیری از انتشار این آمار و عدم دسترسی فعالان به آمار های رسمی تبعات منفی بسیار زیادی دارد. توقف انتشار آمار های رسمی مربوط به تحولات قیمتی بازار مسکن همچون رانندگی در جاده بدون تابلو های علائم رانندگی و تابلو های مسیریابی است. مصادیق دیگری درخصوص این موضوع را می توان خلبانی با هواپیمای بدون رادار، رانندگی بدون صفحه کیلومتر پشت فرمان، بیمار بدون تب سنج، آشپز بدون ابزار سنجش طعم در غذا، نیروگاه بدون نشانگر های حرارتی و... عنوان نمود.

آنالیز ها نشان می دهد طی چند ماه گذشته تا به امروز که قیمت های پیشنهادی فروش مسکن یا قیمت های اعلام شده برای آپارتمان های واقع در صف فروش متوقف شد نه تن ها نابسامانی های قیمتی در بازار مسکن کنترل نشد، بلکه بازار مسکن به عرصه موج سواری سفته باز ها و جوساز های ملکی تبدیل شد طوری که عملا معین قیمت در بازار مسکن به وسیله این اقشار اجرا شده و امکان دسترسی به انواع نرخ های پیشنهادی به منظور ایجاد مقایسه بین فایل ها برای اطلاع از سطح قیمت های واقعی و قیمت های سفته بازانه و کاذب، مسدود شد.

در صورتی که قیمت های پیشنهادی از آگهی های مجازی سایت ها و استارت آپ های ملکی حذف نشده بود هم خریداران و هم فروشنده ها امکان مقایسه قیمت واحد های مسکونی را به دست آورده و پیغام درستی از شرایط بازار دریافت می کردند.

این موضوع موجب شد امکان رقابت بین فروشنده ها برای فروش با قیمت مناسب تر مسدود گردد و فروشنده ها اقدام به معین نرخ های دلخواه و سوء استفاده از بی اطلاعی خریداران از سطح واقعی قیمت ها نمایند.

از زمانی که قیمت های پیشنهادی از فایل های معرفی فروش مسکن در استارت آپ های ملکی حذف شد، هیچ چراغ هدایت برای اطلاع فعالان بازار از قیمت های پیشنهادی وجود ندارد. در چنین فضایی و با سوء استفاده از تاریکی اطلاعاتی بازارمسکن، سفته بازان اقدام به موج سواری و معین نرخ های غیرواقعی در خرید وفروش واحد های مسکونی کردند و این موضوع التهابات در بازار معاملات مسکن را دامن زد.

به رغم آنکه این تصمیم برای جلوگیری از دامن زدن به تورم در بازار مسکن وبا نیت کنترل جوسازی های قیمتی اتخاذ شده بود، اما عملا نتیجه عکس در بازار مسکن برجای گذاشت. کارشناسان مسکن در شرایط فعلی معتقدند حال که دو چراغ راهنمای قیمتی بازار مسکن پیش از این خاموش شده است وهم اکنون انتشار آمار های رسمی درخصوص تحولات قیمتی بازار مسکن به عنوان آخرین چراغ روشن راهنما در این بازار باقی مانده است خاموش شدن این چراغ هم می تواند تبعات منفی بسیار زیادی از خود بر جای بگذارد و نابسامانی و تورم بازار مسکن را دامن بزند.

با حذف قیمت های قطعی یا حذف قیمت های فروش مسکن از آمار های رسمی و توقف انتشار آمار مربوط به آن، شایعات، داستان سرایی ها و جوسازی ها درباره قیمت های واقعی آپارتمان های مسکونی جایگزین واقعیت قیمتی بازار مسکن می گردد. به این معنا که وقتی تریبون از آمار رسمی گرفته گردد، در نبود آمار های رسمی به صورت اتوماتیک و اتوماتیک تریبون در اختیار افرادی قرار خواهد گرفت که منافعشان در اعلام و انتشار قیمت های غیرواقعی و بی مبنا در بازار مسکن قرار گرفته است و این رویداد شرایط قیمتی و نابسامانی در بازارمسکن را وخیم تر از قبل می نماید.

به عنوان مثال اگر مطابق با اعلام آمار های رسمی میانگین قیمت هر مترمربع مسکن 20 میلیون تومان باشد با توقف انتشار آمار های رسمی این خطر وجود دارد که بعضی از سفته بازان و سوداگران بازار مسکن میانگین قیمت مسکن را مترمربعی 25 میلیون تومان اعلام نمایند تا بتوانند نرخ های غیر واقعی را برای کسب بهره بیشتر از بازار مسکن به بازار تحمیل نمایند. انتشار این شایعات قیمتی در نبود امکان دسترسی فعالان بازار مسکن به خصوص خریداران و فروشندگان به آمار های رسمی و واقعی می تواند منجر به گمراه شدن خریداران وفروشندگان گردد و ناپایداری و نابسامانی قیمتی در بازار مسکن را تشدید کند.

علاوه بر آنکه خریداران مسکن به واسطه خاموش شدن چراغ راهنمای قیمتی دچار آسیب ولطمه خواهند شد، بعضی از فروشنده ها نیز که به دلیل احتیاج مالی حاضر به فروش واحد های خود با قیمت های تعدیل شده هستند به سطح واقعی قیمت ها دسترسی نخواهند داشت، بنابراین امکان فروش واحد های آن ها با نرخ تعدیل شده نیز عملا سلب خواهد شد وعواید ناشی از آن به بازار مسکن نخواهد رسید. خاموش شدن چراغ راهنمای بازار مسکن وتوقف انتشار آمار های رسمی در این باره به همان اندازه که به زیان خریداران وفروشندگان واقعی مسکن است به زیان سیاست گذار بخش مسکن نیز خواهد بود و چه بسا زیان این موضوع برای سیاست گذار بخش مسکن بیش از دو طیف خریدار وفروشنده باشد.

در نبود آمار های رسمی، امکان شناسایی کاستی ها در بخش مسکن، رصد تحولات واقعی و احتیاجمندی های اساسی این بخش برای سیاست گذار محدود شده ودر نتیجه سیاست گذار قادر به اتخاذ سیاست های کارآمد برای این بخش نخواهد بود.

تجربه جهانی نیز نشان می دهد آمار های رسمی ومعتبر خوراک اولیه هر نوع فعالیت موثر در بازار و تنظیم و برنامه ریزی در حوزه های مختلف از جمله بخش مسکن است. به عنوان مثال در آمریکا سامانه ای وجود دارد که به صورت روزانه شاخص قیمت مسکن وتغییرات قیمتی آن را برای کل کشور وایالات مختلف منتشر می نماید. با حذف این آمار ها از نظام برنامه ریزی و تصمیم گیری و معاملات بازار مسکن، عملا امکان مانیتورینگ و رصد بازار مسکن از سیاست گذار، خریدار، فروشنده، سازنده و واسطه های بازار سلب می گردد.

اظهارات اخیر سیاست گذار بخش مسکن درخصوص سیاست های تنظیم بازار املاک مسکونی همچنین یک سوال اساسی درباره ارتباط میان سیاست گذار این بخش با کارشناسان مالی حوزه مسکن در دولت مطرح می نماید مبنی بر اینکه آیا اساسا رابطه ای بین کارشناسان مالی حوزه مسکن در دولت با سیاست گذار و متولی دولتی بخش مسکن وجود دارد؟ یا این رابطه قطع یا یک طرفه است؟

این سوال از وجود دست کم دو سوء برداشت در اظهارات اخیر سیاست گذار بخش مسکن نشات می گیرد و نشان از ذهن بسته سیاست گذار مسکن و نبود ارتباط موثر بین بدنه سیاست گذاری این بخش با کارشناسان مالی دارد. به رغم آنکه در بدنه کارشناسی بخش مسکن در دولت، کارشناسان مالی با سطح مهارت و دانش کافی حضور دارند، اما اظهارات و سوء برداشت های سیاست گذار بخش مسکن درخصوص شرایط فعلی بازار، نحوه سیاست گذاری و نگاه به احتیاجمندی های بازار مسکن، کارشناسی به نظر نمی رسد.

سیاست گذار بخش مسکن در اظهارات اخیر خود با اشاره به وجود بیش از 22 میلیون واحد مسکونی که هم اکنون در سکونت خانوار ها قرار گرفته است و همچنین اشاره به 2 میلیون و600 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه و بیش از 2 میلیون خانه دوم خانوار ها واقامتگاه های موقت معتقد است در حالی که مجموع این واحد های مسکونی بیش از 27 میلیون می گردد در حالی که در کشور کمتر از 25 میلیون خانوار وجود دارد، بنابراین بین عرضه وتقاضا تعادل نسبی برقرار است؛ بنابراین دولت در این شرایط که تعداد واحد های مسکونی از تعداد خانوار ها کمتر نیست و بازار احتیاجی به عرضه آن چنانی ندارد، اساسا سیاست نوسازی بافت های فرسوده را دنبال نموده است، اما این سیاست هم به دلیل عدم استقبال خانوار ها عملا محقق نشده است.

متولی بخش مسکن در حالی از تعریف برنامه سالانه ساخت 100 هزار واحد مسکونی در بافت فرسوده خبر داده است که به گفته وی طی یک سال تنها 13 هزار نفر برای دریافت وام نوسازی به بانک مراجعه نموده اند وسپس نتیجه گیری نموده است که این سیاست از سمت خود مردم ساکن بافت و سازنده ها مورد استقبال قرار نگرفته است.

سیاست گذار بخش مسکن ظاهرا به این موضوع توجه نداشته است که عدم استقبال مردم وسازنده ها از نوسازی بافت های فرسوده از روی تمایل و اشتیاق به سکونت در واحد های فرسوده یا حاشیه سود پایین نوسازی نبوده است بلکه دشواری های نوسازی در بافت فرسوده از یک سو وعدم تحقق مشوق های مورد احتیاج برای ترغیب مردم وسازنده ها به نوسازی بافت های فرسوده از سوی دیگر منجر به کند شدن فرآیند نوسازی شده است. در یک سوء برداشت دیگر ناشی از عدم استقبال از نوسازی بافت های فرسوده، اقدام دیگر سیاست گذار بخش مسکن حرکت به سمت ساخت وساز های انبوه دولتی مشابه طرح مسکن مهر هر چند در مقیاسی کمتر است.

در صورتی که ارتباطی موثر بین سیاست گذار بخش مسکن وکارشناسان مالی حوزه سیاست گذاری این بخش وجود داشت، این سوء برداشت ها برای سیاست گذار برطرف می شد. دیدگاه های کارشناسی نشان می دهد اولا وجود دو میلیون و600هزار واحد مسکونی خالی از سکنه وبیش از دو میلیون واحد مسکونی دوم و اقامتگاه های موقت خانوار ها ناشی از توانمندی مالی بالای بعضی از خانوار ها برای خرید دو یا چند واحد مسکونی است. همچنین وجود خانه های خالی نیز یا به معنای نبود توان مالی در سمت تقاضا برای خرید مسکن یا به دلیل سرمایه گذاری ملکی از سوی بعضی گروه های سرمایه دار است.

این در حالی است که زمانی می توان گفت احتیاجی به عرضه آنچنانی مسکن وجود ندارد که هیچ خانواری بدون مسکن ملکی وجود نداشته باشد؛ بنابراین وجود تعداد قابل توجهی خانه خالی و خانه های دوم وچندم افراد واقامتگاه های ویلایی و موقت و مقایسه آن با تعداد خانوار ها به معنای وجود تعادل بین دو سمت عرضه وتقاضای مسکن نیست.

ثانیا، عدم استقبال از نوسازی بافت فرسوده به دلیل وجود دشواری ها ومسائل نوسازی و عدم اندیشیدن تمهیدات مناسب و کافی برای برطرف این موانع در این محدوده های شهری است. در صورتی که این موانع برطرف می شد اتفاقا مردم وسازنده ها تمایل بیشتری به ورود به بافت های فرسوده برای نوسازی داشتند.

در واقع هم برای سازنده ها نفع مالی داشت و هم برای مالکان واحد های فرسوده دربردارنده رفاه سکونتی و نفع مالی بود، چرا که علاوه بر نوسازی واحد های مسکونی و محلات قدیمی به ازای هر یک واحد مسکونی فرسوده معادل 5/ 1 واحد مسکونی نوسازی شده ساخته می گردد.

به رغم وجود این دو سوء برداشت به خصوص تصور عدم احتیاج به ساخت وساز آنچنانی در شهرها، در عمل سیاست گذار بخش مسکن به جای برطرف مسائل ساخت وساز در هسته میانی و فرسوده شهرها، طرحی شبیه مسکن مهر طراحی نموده وقرار است عمده این واحد ها را در شهر های جدید احداث کند. ضروری است کارشناسان مالی با تشریح این سوء برداشت ها در جهت برطرف آن ها با سیاست گذار حوزه مسکن هم فکری و همکاری نمایند.