علت رشد قیمت مسکن چیست؟ - مجله اندیشه

ابوالحسن میرعمادی در گفت وگو با خبرنگاران، اظهار کرد: به طور میانگین طی 50 سال گذشته در شهر تهران آپارتمان 20 درصد، زمین 25 درصد و نرخ دلار 17.5 درصد سالیانه افزایش قیمت داشته اند. البته در این محاسبه نرخ دلار را بر مبنای واقعی آن یعنی 8000 تومان در نظر گرفتیم و فرض کردیم قرار است به حدود این مبلغ کاهش یابد یا قدرت خرید به تدریج نسبت به دلار اصلاح گردد. مبنای محاسبه رشد دلار هم بدین صورت بود که تورم متوسط سالیانه و سود بانکی در ایران را حساب کردیم که سالیانه حدود 20 درصد است و نرخ بهره در آمریکا را هم 2.5 درصد در نظر گرفتیم که مابه التفاوت آن 17.5 درصد می گردد. تورم متوسط سالیانه در ایران، تورم متوسط دلار در آمریکا را از هم کم می کنیم مابه التفاوت آن بالانس دلار و ریال است.

وی اضافه نمود: در طول 50 سال گذشته در مواقعی دلار ثابت مانده و خودش را با قیمت بقیه کالاها مثل آپارتمان و زمین بالانس ننموده است. مثلا قیمت دلار امروز باید حدود 7900 تومان باشد؛ زیرا طی 50 سال باید 1200 برابر می شد. این در حالی است که آپارتمان در تهران 1800 برابر و زمین 10 هزار برابر گردیده است.

این کارشناس مسکن اعلام کرد: بنابراین رشد قیمت زمین به مراتب بیش از قیمت مسکن و ارز بوده که نشان می دهد آنچه که در بلندمدت بر روی قیمت مسکن تاثیرگذار بوده، رشد قیمت دلار نبوده بلکه فاکتور زمین، عامل اصلی بوده است.

میرعمادی با بیان اینکه افزایش قیمت ارز در ماههای اخیر ناشی از هیجانات سیاسی بوده است گفت: قیمت دلار هم اکنون دارای حباب است. بنابراین یا باید ثابت بماند و بر مبنای آن قیمتها در طول سالهای آینده اصلاح گردد یا اینکه قیمت دلار به محدوده 8000 تومان برگردد. آمار نشان می دهد نبود تعادل بین عرضه و تقاضا باعث افزایش قیمت مسکن گردیده است. قیمت آپارتمان به نسبت ارز، بسیار بیشتر بود اما دولت با سیاست سرکوب ارز، قیمت آن را پایین نگه داشته بود تا اینکه در ماههای اخیر این فنر رها شد.

وی اظهار کرد: در حال حاضر حدود 40 درصد قیمت مسکن به نرخ ارز مربوط می گردد و 60 درصد دیگر به دستمزد وابسته است. بنابراین اگر قیمت ارز کاهش پیدا کند 40 درصد بر آپارتمان تاثیر می گذارد. از سوی دیگر اگر ارز 100 درصد افزایش قیمت داشته باشد آپارتمان باید 40 درصد بالا برود. چون قبلا این رشد خود را پیش خور نموده است.

این کارشناس مسکن با اشاره به سهم زمین در آپارتمان گفت: بخش اصلی رشد قیمت مسکن ناشی از زمین و عوارض شهرداری است و قیمت ساخت، کمترین سهم را داشته است. در حال حاضر تراکم را بالا می برند تا بتوانند قیمت زمین را سرشکن نمایند؛ زیرا برای زمین، بخصوص در کلانشهرها نمی توان چاره ای اندیشید و فقط باید تعداد طبقات را افزایش داد.

میرعمادی، سیاست مسکن مهر را نیز در کاهش قیمت مسکن، بی تاثیر دانست و اضافه نمود: دولتهای نهم و دهم در نظر داشتند با حذف فاکتور زمین در قالب طرح مسکن مهر، قیمت مسکن را کاهش دهند. غافل از این که آنچه به زمین ارزش می دهد، زیرساختها و امکانات است و نمی توان با ساخت مسکن در بیرون از شهرها، قیمت مسکن در کلانشهرها را پایین آورد.