اتفاق مهم در بازار مسکن ، رشد قیمت در جنوب شهر از شمال شهر پیشی گرفت - مجله اندیشه

جهت دریافت خدمات بازسازی آشپزخانه با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. از طراحی پلن بازسازی تا اجرای جز به جز بازسازی منزل، ویلا و ساختمان اداری تخصص ماست.

به گزارش خبرنگاران به نقل از دنیای اقتصاد ارتفاع تورم ملکی جنوب به مراتب بیشتر از شمال است. در فاصله ابتدای سال 98 تا سرانجام دی ماه، متوسط قیمت واحدهای مسکونی در نیمه جنوبی شهر حدود 30 درصد رشد کرد؛ اما میزان افزایش قیمت مسکن در همین فاصله زمانی در نیمه شاقتصادی شهر حدود 21 درصد بوده است. سبقت تورم ملکی محله های پایین شهر، بعد از حداقل یک سال جهش شدید قیمت آپارتمان های شمال شهر رخ داده است. صعود تند قیمت مسکن در سال 97 به شکلی در تهران رخ داد که فاصله متعارف قیمت ها در مناطق مختلف از بین رفت.

اکنون بازار ملک، فاز اصلاح رابطه از دست رفته را سپری می نماید و اختلاف محسوس ارتفاع تورم مسکن بین دو نیمه شهر از این بابت قابل تحلیل است. ماه گذشته نیز تورم ماهانه مسکن در تهران برای بعضی از مناطق جنوبی بیش از پنج منطقه اول رقم خورد. با این حال چشم انداز معاملات ملک با توجه به قدرت خرید بیانگر عبور از التهاب قیمتی است.

تصویر به دست آمده از گراف 10 ماهه قیمت مسکن در پایتخت حاوی دست کم دو پیغام مهم از ناحیه تغییرات قیمتی ملکی برای فعالان این بازار است.آمارها همچنین از صدرنشینی مناطق جنوبی تهران در تورم ملکی پایتخت در مقطع زمانی فعلی خبر می دهد.آنالیز شرایط 10 ماهه تغییرات قیمت مسکن مربوط به فاصله زمانی ابتدای سال 98 تا سرانجام دی ماه نشان می دهد،بازار مسکن شهر تهران در این بازه زمانی از ناحیه حداقل دو گروه تغییرات قیمتی در دو نیمه شاقتصادی و جنوبی شهر قابل آنالیز است.

تفسیر تغییرات قیمتی ثبت شده در بازار مسکن مناطق شاقتصادی وجنوبی شهر تهران نشان می دهد در فاصله 10 ماه ابتدای امسال تا سرانجام دی ماه، نرخ رشد قیمت مسکن در مناطق جنوبی بیش از نرخ رشد قیمت مسکن در مناطق شاقتصادی تهران بوده است.از سوی دیگر در 10 ماه گذشته مربوط به بازه زمانی ابتدای سال 98 تا سرانجام دی ماه،ضربان قیمت مسکن در مناطق جنوبی پایتخت تندتر از ضربان قیمتی مناطق شاقتصادی بوده است.آنالیز های دنیای اقتصاد دراین باره نشان می دهد، میانگین تورم مسکن پایتخت در 10 ماه اول امسال معادل 2/ 26 درصد بوده است.به این معنا که قیمت مسکن در فاصله ابتدای امسال تا انتهای دی ماه 2/ 26 درصد رشد نموده است.این در حالی است که میزان رشد قیمت مسکن در مناطق جنوبی شهر تهران به مراتب بیش از میزان رشد قیمت واحدهای مسکونی معامله شده در مناطق نیمه شاقتصادی پایتخت بوده است.

در این بازه زمانی (10 ماه امسال) میانگین قیمت مسکن در مناطق جنوبی شهر تهران (مناطق 9 تا 21) 30 درصد افزایش یافت. در حالی که این میزان افزایش در 5 منطقه اول شهر تهران (مناطق 1 تا 5) به طور متوسط معادل 21 درصد بوده است.در این فاصله همچنین نرخ رشد قیمت کل سبد هزینه ای خانوارها شامل همه کالاها و خدمات مصرفی(تورم عمومی) 19 درصد بوده است، به این معنا که تورم عمومی در فاصله ابتدای امسال تا سرانجام دی ماه 19 درصد رشد نموده است.این موضوع نشان می دهد تورم ملکی در این بازه زمانی کماکان جلوتر از تورم عمومی حرکت نموده است، هر چند انتظار می رود این فاصله به تدریج کمتر گردد.

• با مناطق 22گانه شهرداری تهران آشنا شوید

همچنین برآوردها حاکی است در 10 ماه اول امسال،میانگین نرخ رشد قیمت واقعی مسکن در شهر تهران 7 درصد بوده است، به این معنا که قیمت واقعی مسکن در این بازه زمانی در شهر تهران که از تفاضل قیمت اسمی با نرخ تورم به دست می آید 7 درصد رشد نموده است.آنالیز ها حاکی است اولا در ماه های گذشته - 10 ماه مربوط به بازه زمانی ابتدای امسال تا سرانجام دی ماه - ضربان قیمت مسکن در جنوب پایتخت بیشتر از مناطق شاقتصادی شهر بوده است. همچنین نرخ رشد میانگین قیمت مسکن در مناطق جنوبی در مقایسه با نرخ رشد میانگین قیمت مسکن در مناطق شاقتصادی 9واحد درصد بیشتر بوده است.

البته نباید از این موضوع غفلت کرد که مطابق با شرایط اقتصاد کلان،شرایط بازار مسکن و با در نظر دریافت همه مولفه ها و پارامترهای بیرونی و درونی اثرگذار بر حجم معاملات و قیمت مسکن، ادامه فرایند فعلی مبنی بر فاصله قابل توجه تورم مسکن در مناطق شاقتصادی و جنوبی پایتخت دور از انتظار و بعید به نظر می رسد.با توجه به اینکه هم اکنون هم به لحاظ شرایط اقتصاد کلان و هم از نظر شرایط حاکم برهمه مولفه های درونی و بیرونی اثرگذار بر بازار مسکن، ورود هیجانی تقاضا به بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی و در نتیجه افزایش شدید قیمت ها در ماه های پیش رو پیش بینی نمی گردد، انتظار می رود به زودی سرعت رشد قیمت واقعی در مناطق جنوبی شهر تهران کند و متوقف گردد.در واقع بازار مسکن مناطق جنوبی شهر تهران به لحاظ رشد قیمت واقعی، در ایستگاه سرانجامی نهاده شده است و انتظار می رود این رشد قیمتی به زودی متوقف گردد.

اگرچه در 10 ماه امسال، شیب تورم مسکن در مناطق جنوبی تهران به مراتب بیشتر از شیب تورم ملکی در مناطق شاقتصادی بوده است، آنالیز کارشناسی، این رفتار بازار مسکن را رفتاری طبیعی نشان می دهد. مناطق مصرفی نیمه جنوبی شهر تهران همچون مناطق 9 و 10 به خصوص در سال 97 که بازار مسکن مناطق مصرفی نیمه شاقتصادی وارد فاز جهش قیمتی شده وسطح قیمتی مسکن در این مناطق از دایره استطاعت اقتصادی گروه قابل توجهی از متقاضیان مصرفی خارج شد مورد استقبال تعداد قابل توجهی از این متقاضیان نهاده شد.

به طوری که بخش قابل توجهی از متقاضیان مصرفی به خصوص خانه اولی هایی که به دلیل جهش قیمت در مناطقی همچون مناطق 4 و 5 شهر تهران پیروز به خرید آپارتمان نشدند از این مناطق به مناطق مصرفی نیمه جنوبی به خصوص مناطق 9 و 10 مهاجرت نموده و اقدام به خرید مسکن در این مناطق کردند. براساس رفتار قیمتی دو سال گذشته بازار معاملات مسکن یعنی بازه زمانی ابتدای سال 96 تا انتهای سال 97،میانگین قیمت مسکن در مناطق شاقتصادی شهر تهران با شیب تندتری نسبت به مناطق جنوبی رشد کرد.

از آنجا که همیشه نوعی نسبت متعارف قیمتی بین بازار مسکن مناطق شاقتصادی و جنوبی شهر تهران وجود دارد تحت تاثیر جهش قیمت مسکن در سال 97 و ابتدای 98و پیشتازی مناطق شاقتصادی پایتخت در ورود به فاز جهش قیمتی، هم اکنون که بازار در حال بازیابی نسبت متعارف قیمتی بین مناطق شاقتصادی و جنوبی است،ثبت تورم ملکی بیشتر در مناطق جنوبی نسبت به مناطق شاقتصادی نوعی رفتار قیمتی طبیعی و متعارف محسوب می گردد. از ابتدای سال 96 تا سرانجام 97 - فاصله زمانی دو ساله که جهش قیمتی اخیر بازار مسکن در آن روی داد - میانگین قیمت مسکن در شهر تهران 154 درصد رشد کرد.

این میزان تورم در همین بازه زمانی - ابتدای 96 تا سرانجام 97 - در منطقه یک شهر تهران معادل 200 درصد، در منطقه 2 برابر با 165 درصد و در منطقه 5 برابر با 177 درصد بوده است. به این معنا که در سه منطقه ای که می توان از آنها به عنوان نمایندگان معاملات خرید مسکن در میان مناطق نیمه شاقتصادی شهر تهران نام برد تورم ملکی در این بازه زمانی بیشتر از تورم ملکی کل شهر تهران در همین مقطع بوده است. این در حالی است که در این بازه زمانی تورم ملکی در مناطق جنوبی نه تنها کمتر از تورم ملکی مناطق شاقتصادی بوده است، بلکه میانگین نرخ رشد قیمت مسکن در این مناطق از میانگین تورم ملکی کل پایتخت نیز کمتر بوده است.

در این بازه زمانی دو ساله، میانگین قیمت مسکن در مناطق جنوبی شهر تهران 130 درصد افزایش یافته است. این موضوع نشان می دهد در دوره پیش رونق و رونق کوتاه مدت همراه با جهش قیمتی مسکن، فرایند رشد قیمت واحدهای مسکونی در مناطق شاقتصادی تهران تندتر از مناطق جنوبی بوده است.

در شرایط فعلی که بازار مسکن در دوره پساجهش قرار گرفته است و بازار در شرایط رکود سنگین بعد از رونق کوتاه مدت نهاده شده و در حال بازیابی رابطه متعارف قیمتی بین دو نیمه شاقتصادی و جنوبی شهر است، ضربان تندتر قیمت در مناطق جنوبی نسبت به مناطق شاقتصادی، رفتاری طبیعی محسوب می گردد.چرا که در دوره جهش، نبض قیمتی بازار مسکن در مناطق شاقتصادی تندتر از مناطق جنوبی بود و در حال حاضر بازار در حال بازیابی این رابطه قیمتی است.

به این ترتیب شرایط فعلی بازار مسکن به لحاظ رشد محسوس قیمت واقعی واحدهای مسکونی در مناطق جنوبی نیز دائمی نخواهد بود و به محض بازیابی این نسبت متعارف، به زودی این فرایند متوقف خواهد شد.آنالیز ها همچنین نشان می دهد میانگین قیمت مسکن در مناطق شاقتصادی تهران در 10ماهه اول امسال - از ابتدای سال تا سرانجام دی ماه - تقریبا همپا و نزدیک به تورم عمومی رشد نموده است. در واقع قیمت واقعی مسکن در این بازه زمانی در مناطق شاقتصادی تنها 2 درصد افزایش یافته است که فاصله چندانی با تورم عمومی محسوب نمی گردد.

این در حالی است که قیمت واقعی واحدهای مسکونی در مناطق جنوب شهر با رشد 11درصدی همراه بوده است.هر چند این میزان رشد قیمت مسکن در مناطق جنوبی به زودی با کاهش سرعت همراه شده و به تدریج این فرایند افزایشی متوقف خواهد شد.چرا که هم اکنون بازار مسکن پس از پشت سر گذاشتن دوره جهش قیمتی به سمت ثبات قیمتی در حرکت است و زمینه برای افزایش شدید قیمت مسکن وجود ندارد.

محتمل ترین گزینه پیش روی بازار مسکن در شرایط فعلی، رسیدن به فاز ثبات قیمتی در ماه های آینده است. آنالیز های به عمل آمده از تازه ترین شرایط بازار معاملات مسکن شهر تهران همچنین مناطق صدرنشین تورم ملکی پایتخت را معرفی می نماید. مناطق جنوبی شهر تهران هم در بازه زمانی ابتدای امسال تا سرانجام دی ماه و هم در بازه زمانی ابتدا تا انتهای دی ماه، مناطق صدرنشین در تورم ملکی پایتخت بوده اند.در دی ماه امسال اگر چه میزان رشد حجم معاملات خرید مسکن در مناطق شاقتصادی تهران به مراتب بیش از میزان رشد حجم معاملات در مناطق جنوبی بود اما میزان رشد قیمت مسکن در مناطق جنوبی بیشتر از تورم ملکی مناطق شاقتصادی به ثبت رسید.در واقع دی ماه امسال، در بازار معاملات مسکن مناطق جنوبی شهر تهران اگرچه حجم معاملات خرید مسکن کمتر از مناطق نیمه شاقتصادی افزایش یافت اما تورم ملکی در این مناطق بیشتر از تورم ملکی مناطق شاقتصادی بود.

در دی ماه امسال میانگین قیمت مسکن در منطقه یک شهر تهران با کاهش 2 درصدی در مقایسه با آذرماه روبرو شد. میانگین قیمت مسکن در منطقه دو در همین بازه زمانی -دی ماه در مقایسه با آذر 98- معادل 5/ 3 درصد و در منطقه 5 معادل 7/ 3 درصد افزایش یافت. اما متوسط قیمت مسکن در هر کدام از مناطق 9 و 10 شهر تهران که جزو پرمعامله ترین و پرمتقاضی ترین مناطق مصرفی نیمه جنوبی پایتخت محسوب می شوند 5 درصد افزایش یافت. این میزان افزایش در منطقه 12 نیز برابر با 5 درصد و در منطقه 13 معادل 6 درصد گزارش شده است.

شرایط قیمتی بازار مسکن در دی ماه امسال نشان می دهد هم اکنون میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در هر کدام از مناطق 4 و 5 شهر تهران(دو منطقه مصرفی پرمعامله و پرتقاضا) در میانه کانال 10 میلیون تومان قرار گرفته است یعنی حول و حوش 15 تا 16 میلیون تومان به ازای هر مترمربع است.

میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در منطقه 3 در میانه کانال 20 میلیون تومان و در منطقه یک نیز در ابتدای کانال 30 میلیون تومان است. این در حالی است که میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در مناطق جنوبی شهر تهران براساس آمارهای رسمی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در دی ماه عمدتا حول و حوش 7 تا 8 میلیون تومان است.تجربه های پیشین و همچنین رصد تحولات بازار مسکن نشان می دهد نبض قیمتی بازار معاملات مسکن در مناطق جنوبی شهر تهران تا جایی بالاتر و تندتر از ضربان رشد قیمت مسکن در مناطق نیمه شاقتصادی خواهد بود که نسبت متعارف قیمتی بین بازار مسکن این دو نیمه پایتخت به طور مجدد برقرار گردد.

این نسبت متعارف پیش از این به دنبال جهش اخیر قیمت مسکن(طی یک سال 97 و ابتدای 98) به دلیل پیشتازی مناطق شاقتصادی تهران در ورود به فاز جهش قیمت از روال طبیعی خارج شده بود و هم اکنون با کندتر شدن آهنگ رشد قیمت در مناطق شاقتصادی و افزایش سرعت رشد قیمت در مناطق جنوبی در حال ترمیم و بازیابی است.آنالیز ها نشان می دهد با ترمیم این نسبت متعارف در آینده نزدیک فاصله فعلی بین تورم ملکی در مناطق شاقتصادی و جنوبی شهر تهران نیز کاهش یابد.